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Informações - Questões legais

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Quais são as partes comuns de um edifício?

São comuns as seguintes partes de um edifício:

  • O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
  • O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
  • As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
  • As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Presumem-se ainda comuns, salvo se outra coisa constar do título constitutivo da propriedade horizontal:

  • Os ascensores;
  • As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
  • As garagens e outros lugares de estacionamento;
  • Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

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Que fracções podem constituir-se em propriedade horizontal?

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

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Deve existir o regulamento do condomínio?

Havendo mais de quatro condóminos e caso tal regulamento não conste do título constitutivo da propriedade horizontal, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

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A quem compete a elaboração do regulamento do condomínio?

A feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

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O que deve obrigatoriamente constar do regulamento do condomínio?

Para além das regras relativas ao uso, fruição e conservação das partes comuns do prédio, o regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem, a titulo provisório, desempenhe as funções deste.

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A quem compete a administração das partes comuns?

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

O regulamento do condomínio, quando exista, deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou a quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser fixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

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Quem pode eleger e exonerar o administrador?

O administrador é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos.

Se a assembleia não eleger administrador, poderá este ser nomeado pelo tribunal da comarca onde se situa o prédio, a requerimento de qualquer dos condóminos.

O administrador também pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

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Quem pode desempenhar o cargo de administrador?

O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos ou por terceiro; neste último caso, tanto pode ser um indivíduo como uma empresa para tal vocacionada.

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Qual é a duração do mandato do administrador?

O período de funções do administrador é, salvo disposição em contrário, de um ano, sendo renovável.

Saliente-se, no entanto, que o administrador se mantém em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

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Podem realizar-se obras que modifiquem a estética do edifício?

As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

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Podem fazer-se inovações nas partes comuns?

São permitidas inovações nas partes comuns do edifício, desde que não prejudiquem a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.

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O seguro de incêndio é obrigatório?

Sim. É obrigatório o seguro contra os riscos de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

Refira-se, contudo, que é mais vantajoso e prudente efectuar seguros do tipo multi- riscos, os quais, além da cobertura dos riscos de incêndio e outras catástrofes, abrangem também outros sinistros ( danos por água, por exemplo) e cobrem, até determinado montante, a responsabilidade civil daí decorrente, sem que a diferença de custos seja muito significativa. De facto, pagando um prémio pouco superior, pode-se ficar com um seguro que proporcione uma cobertura de riscos muito mais alargada.

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Como deve ser convocada a assembleia?

A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos (ou seja, estes deverão assinar um qualquer documento que permita comprovar que receberam uma cópia do aviso convocatório; nada impede que se utilize para o efeito o próprio original).

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O que deve constar da convocatória?

A convocatória deve indicar:

  • O dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião;
  • Os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos, nos termos da lei.

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Como são tomadas as deliberações?

As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do valor total do prédio (conforme este constar do registo predial).

Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem atribuída à sua fracção.

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E se não houver quórum?

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obterem deliberações válidas e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

As deliberações que por lei careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de posterior aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.

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Pode haver votos por procuração?

Sim. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador para este ou para quaisquer outros actos relativos ao condomínio.

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É obrigatório lavrar actas das assembleias?

São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.

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Qual o valor e eficácia das actas?

As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros que sejam titulares de direitos relativos às fracções.

Por sua vez, a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (significa isto que tem uma eficácia semelhante à de uma sentença judicial condenatória, permitindo proceder de imediato à penhora de bens do devedor, na medida suficiente para pagar a dívida, os respectivos juros e as custas do processo judicial).

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O que é o Fundo Comum de Reserva?

A legislação em vigor determina que, em cada condomínio, se constitua um fundo exclusivamente destinado a custear futuras despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios que constituem o condomínio.

A sua constituição é obrigatória, não podendo invocar-se a desnecessidade imediata (ou a curto prazo) da realização de quaisquer obras de conservação.

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Onde deve ser depositado o Fundo Comum de Reserva?

O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária.

Existe mesmo um tipo de conta especialmente criado para o efeito, embora não tenha carácter de obrigatoriedade: a chamada “conta poupança-condomínio”.

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A quem compete a administração do Fundo Comum de Reserva?

A administração do fundo comum de reserva compete à assembleia de condóminos. Nada impede, no entanto, que esta delegue no administrador ou em terceiro, quer genericamente quer em âmbito mais restrito.

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Quais as contribuições obrigatórias para o Fundo Comum de Reserva?

Cada condómino contribui obrigatoriamente para o fundo comum de reserva com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

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Qual a finalidade da conta poupança condomínio?

A conta poupança condomínio é um tipo especial de conta de depósito a prazo, que se destina a permitir a criação e acumulação de um fundo comum de reserva pelos condomínios de edifícios em regime de propriedade horizontal, exclusivamente afecto à conservação e beneficiação dos mesmos edifícios.

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O dono de uma fracção correspondente a aparcamento, destinada à utilização pelo público em geral, pode impedir que a mesma seja utilizada gratuitamente?

Numa primeira análise seríamos tentados a dizer que sim, uma vez que a lei determina que o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem. Mas não se pode esquecer que estes direitos devem ser exercidos dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas, e a lei proíbe, ao condómino, dar à fracção autónoma uso diverso do fim que lhe está destinado

Ora, se a referida fracção se destinar à utilização pelo público em geral, gratuitamente, tendo assim funcionado logo que o edifício obteve licença de habitabilidade, o seu proprietário tem que deixar realizar o seu destino ou finalidade. A não rentabilidade de um bem é uma mera contingência da sua administração.

Desta feita, o dono do aparcamento ao impedir o acesso do público, por tal constituir um ónus pesado ao seu direito de propriedade, está a violar o disposto no art. 1422º, nº 2,al. c), do CC.

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O proprietário de uma fracção autónoma destinada a garagem e aparcamento de veículos é obrigado a aceitar que os utentes do centro comercial do mesmo prédio estacionem na sua fracção?

Se uma fracção autónoma tem no título constitutivo da propriedade horizontal destino de garagem e de aparcamento de veículos, o seu proprietário não poderá dar-lhe destino diferente – art.1422º, nº 2, al. c), do CC.

Mas tal exigência não impõe ao proprietário o uso da fracção (por si ou por outrem). O proprietário não está obrigado a acolher gratuitamente os veículos pertencentes a utentes do centro comercial do prédio, amenos que exista um contrato que a isso o obrigue ou se tal conste do próprio título constitutivo.

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Um proprietário de uma fracção destinada a habitação pode arrendá-la par consultório médico?

Não. As restrições de origem negocial, como seja a do uso a que a fracção se destina, constituem parte integrante do estatuto do condomínio quando inscritas no registo predial, devendo entender-se, nesse caso, que vinculam os futuros subadquirentes das fracções autónomas. O proprietário em causa, dando destino diverso à sua fracção autónoma, por intermédio do contrato de arrendamento que pretende celebrar, está a violar o disposto no art.1422º, nº2, al. c), do CC, o que permite que os restantes condóminos possam pôr termo a este ilícito civil, por implicar a nulidade do contrato de arrendamento.

Na verdade,.“ninguém pode transferir mais do que tem”, e não tendo, o proprietário, possibilidade de dar à sua fracção outro destino que não seja o de habitação, não pode ceder o respectivo uso para outro fim, a não se que, com o acordo unânime dos restantes condóminos, fosse modificado por escritura pública o titulo constitutivo da propriedade horizontal, depois de obtida, junto da respectiva Câmara Municipal, a alteração à licença de utilização da fracção em questão.

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Pode a garagem ou arrecadação ser alienada separadamente? Mesmo a um estranho ao condomínio?

Sim. O direito de alienação representa uma das possibilidades do proprietário.

Assim, se a garagem ou arrecadação em causa constituírem fracções autónomas, nada impede que sejam alienadas a pessoas distintas. Uma vez que os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação das fracções, o proprietário poderá vendê-las, quer a outro condómino, quer a terceiros estranhos ao edifício.

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Pode a mesma fracção ser alienada a dois ou mais adquirentes que a dividem em substância?

A mesma fracção pode ser alienada a dois ou mais adquirentes que passaram a ser comproprietários de toda a fracção.

No que concerne à hipótese de dividir a fracção em substância, há que salientar que, salvo autorização do titulo constitutivo ou da assembleia de condóminos aprovada sem qualquer oposição, não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas. Caso a mesma possa ser efectuada, o condómino ou condóminos interessados deverão introduzir a correspondente alteração no titulo constitutivo, por acto unilateral constantes de escritura pública, a qual deve ser comunicada ao administrador nos 30 dias subsequentes à sua celebração.

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Pode um condómino impugnar a venda de uma fracção e respectiva garagem invocando direito de preferência sobre essa transacção?

Não. Tal pretensão não é legítima dado que os arts.1423º e 1421º, nº2, al. d), do CC, conjugados com as normas de direito do urbanismo, que impõem a previsão de aparcamentos nas construções em propriedade horizontal, afastam qualquer direito de preferência na compra de espaço de aparcamento, concretizada conjuntamente com a compra de fracção habitacional correspondente.

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O proprietário de duas fracções correspondentes a garagens de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal poderá anexá-las sem autorização dos restantes condóminos?

Pode. Efectivamente não carece de autorização dos restantes condóminos a junção numa só de duas ou mais fracções contíguas do mesmo edifício.

Tratando-se, como é o caso, de fracções correspondentes a garagens ou arrecadações, a contiguidade das fracções pode mesmo ser dispensada.

Nestes casos, os condóminos que juntaram as fracções deverão introduzir a correspondente alteração ao titulo constitutivo da propriedade horizontal, através de escritura pública que deverá ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias após a sua celebração.

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È necessária a autorização da assembleia para que um condómino possa unir duas divisões da sua fracção, derrubando, por consequência, uma parede divisória.

Em primeiro lugar, importa salientar que as paredes mestras, onde se podem incluir as interiores, desde que pertençam à ossatura do prédio, não podem ser livremente alteradas ou eliminadas.

Já as interiores, como divisórias, em princípio, poderão ser objecto de alteração ou até de eliminação, desde que, evidentemente, tal não vá afectar a segurança do prédio. Há que apurar se a obra realizada pelo condómino, na sua fracção, se projecta ou não, directa e imediatamente, em concreto prejuízo para o edifício, visando, assim, pôr em causa a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.

Desta forma, provando-se que o derrube de parte de uma parede, que separava dois compartimentos, põe em causa a segurança do edifício, fazendo perigar toda a construção, há que concluir que tal actividade cai sob a alçada da al. a) do nº2 do art.1422º do CC, o que significa que está vedado ao condómino executar tal pretensão.

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Um lugar de garagem, constitutivo de fracção autónoma, poderá ser tapado?

A resposta não está isenta de alguma controvérsia, nas medida em que há quem entenda que, se o lugar de garagem constituir uma fracção autónoma, o mesmo não deverá ser, apenas, delimitado por marcações no pavimento. Não obstante, é normal verificarmos a existência de garagens constitutivas de fracções autónomas com uma simples marcação no pavimento. Assim, quer-nos parecer que, estando cada condómino sujeito às limitações impostas ao proprietários das coisas imóveis, a eventual tapagen do seu espaço de garagem terá de respeitar rigorosamente os direitos dos demais condóminos, ou seja, com a operação de vedação do espaço de parqueamento o condómino terá que respeitar rigorosamente os riscos do pavimento para que não resulte impedido ou dificultado o acesso dos demais condóminos aos respectivos locais.

Ressalva-se, todavia, a questão da iluminação da garagem; se com a tapagem dos lugares, as entradas de luz natural ficarem obstruídas ou não iluminarem os corredores de passagem ou certos lugares privativos, tal operação não será lícita.

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Os condóminos, quando executam obras nas suas fracções autónomas, estão obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções?

Sim. Nos termos do art. 1422º do CC, “os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis”. Assim sendo, deve igualmente entender-se que os titulares das fracções autónomas, quando executem obras em partes do prédio que lhes pertençam em propriedade exclusiva (pátios, jardins, garagens, etc.), são obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções (Cfr., por exemplo, o art. 1360º do CC).

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Quais as condições exigidas para que um condómino possa edificar obra nova na sua fracção autónoma?

Depende da obra em questão. Se as inovações não prejudicarem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, nem contrariarem as proibições impostas no título constitutivo e as deliberações da assembleia aprovadas sem oposição, o proprietário da fracção poderá livremente realizá-las sem interferência dos restantes condóminos.

Tratando-se de obras proibidas por lei e pelo título constitutivo, será necessário o consentimento dos restantes condóminos, bastando, para tal, a maioria de dois terços do valor total do prédio, e que a norma proibitiva não proteja interesses de ordem pública.

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Tendo, um condómino, edificado obra inovadora na sua própria fracção autónoma e sendo aquela ofensiva dos direitos dos restantes condóminos, têm estes legitimidade para propor a competente acção?

Sim. Os condóminos podem sempre pleitear em juízo em defesa de interesses do condomínio, tanto no que respeita à sua fracção, como às partes comuns do prédio, como decorrência lógica da natureza jurídica da propriedade horizontal.

A assembleia de condóminos não tem que se pronunciar sobre quaisquer iniciativas dos titulares das fracções em defesa dos direitos que lhes cabem, mas, sim, deliberar sobre a administração das partes comuns do prédio. E o administrador só pode agir em juízo no exercício das suas funções ou quando em representação dos condóminos, se a assembleia lhe conferir autorização para tal.

Todavia, essa intervenção e essa autorização apenas respeitam às partes comuns, donde ser-lhe defeso reagir contra inovações abusivas de qualquer condómino no âmbito e limites da sua própria fracção. Assim sendo, os condóminos ofendidos têm legitimidade para tomar as providências necessárias à salvaguarda dos seus interesses, o que inclui a legitimidade activa para intentar a competente acção.

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O proprietário de um andar e de um sótão destinado a arrumações poderá fazer obras no sentido de o tornar habitável?

Na medida em que se trata de obras na fracção do condómino, isto é, de sua propriedade exclusiva, há que considerar duas hipóteses:

Em primeiro lugar, há que referir que, se as pretensas obras implicarem a elevação do telhado com a consequente invasão do espaço aéreo sobrejacente às mesmas, não poderão ser efectuadas sem autorização dos restantes condóminos.

Em segundo lugar, há que esclarecer que, se as referidas obras alterarem a linha arquitectónica do edifício, também será necessária a autorização da assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços do valor do prédio.

Ainda que não se verifique qualquer das referidas hipótese e a não ser que o título constitutivo da propriedade horizontal fosse omisso em relação ao fim do sótão, caso em que bastaria a autorização da assembleia aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio, com certeza que tais obras vão implicar a alteração daquele título, pelo que se torna sempre necessário o acordo de todos os condóminos.

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Num edifício constituído em propriedade horizontal qualquer condómino pode possuir, na respectiva fracção autónoma, animais domésticos ainda que a maioria pretenda aprovar a proibição de tal detenção?

Em princípio sim. A proibição de ter um cão ou outro animal doméstico numa fracção autónoma, basear-se-ia na alínea d) do número 2 do Art.º 1422º do Código Civil, que estabelece que é vedado aos condóminos praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo, ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

Ora se tal proibição for deliberada maioritariamente, é porque a mesma não constava no título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que, neste caso bastará, para impedir a sua aprovação, que algum condómino se oponha.

Acresce que a proibição indiscriminada de ter um cão ou outro qualquer animal doméstico em casa, ainda que tal proibição respeite apenas a certas raças, não faz sentido se não se considerar simultaneamente o distúrbio provocado pelo animal em causa, segundo as normas da boa vizinhança (perturbação do sossego do prédio, a higiene da colectividade, segurança dos moradores).

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A quem deverá o proprietário de uma fracção autónoma dirigir o pedido de reparação de defeitos de construção na sua fracção? À administração de condomínio ou ao vendedor?

Em princípio, a função da administração de condomínio reporta-se apenas às coisas comuns e aos serviços de interesse comum, estando subordinada às deliberações que a assembleia de condóminos tome sobre a gestão doa bens comuns, como preceituam os arts. 1430º, nº 1 e 1436º, ambos do Código Civil.

Quando a necessidade de obras de conservação ou reparação das coisas comuns sejam originadas por ilícito de algum dos condóminos ou de terceiro, deverá o administrador agir contra o responsável para obter a reparação do dano.

Todas as deliberações que, partindo embora dos condóminos, se refiram às fracções autónomas de que eles são proprietários exclusivos, em princípio, exorbitam o círculo de actos que ao administrador cumpre executar. Assim, se os defeitos de construção são em fracções autónomas, não deve o pedido de reparação dos mesmos ser dirigido à administração do condomínio, por ultrapassar o âmbito das funções do administrador.

Assim, o pedido de reparação dos defeitos de cada uma das fracções em causa deverá ser dirigido ao vendedor/promotor.

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Poderá um condómino autorizar a utilização por outrem, estranho ao condomínio, do lugar de garagem que corresponde à sua fracção e que não é utilizado por si?

Na análise desta questão há que considerar duas hipóteses. Isto porque, consoante se trate de uma zona comum ou de uma fracção autónoma, a solução será diferente.

Caso, ab initio, se tenha estipulado no título constitutivo que os lugares de garagem seriam fracções individualizadas, podendo os condóminos, inclusive, fechar as respectivas fracções com paredes, então, nesses termos, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, obviamente dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.

Assim, neste caso, o lugar de garagem pode ser objecto de uma qualquer disposição por parte do proprietário. Neste caso, tendo em vista facilitar a boa administração do condomínio, convém apenas que o condómino comunique tal disposição ao administrador.

Quanto à segunda hipótese, tratando-se de um lugar de estacionamento numa zona comum, cada condómino é, nos termos da lei, comproprietário das garagens e lugares de estacionamento, isto porque estes se presumem (embora se possa provar o contrário) partes comuns. O sentido desta disposição legal está no facto de, e reportando-nos ao caso concreto, uma vez que o lugar de garagem é em “open space”, este pode estar afecto aum fim comum do prédio e assim transcender o âmbito restrito da respectiva fracção autónoma.

Assim sendo, de acordo com as regras da compropriedade, duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, exercendo em conjunto todos os direitos que pertencem ao proprietário singular. Por conseguinte, o comproprietário não pode, sem o consentimento dos restantes consortes, validamente alienar ou onerar parte especificada da coisa comum (neste caso, seria o lugar de garagem).

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